생애최초특별공급이란?

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안녕하세요, 이과남편입니다.

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오늘은 생애최초특별공급에 대해 알아보겠습니다.

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생애최초특별공급이란 정책적 배려가 필요한 계층 가운데 무주택자의 주거 안정 지원을 위해 85제곱 미터 이하 중소형 주택을 일반인과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다.

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생애최초특별공급은 모집공고일 해당 시점에서 생애 최초로 주택을 구입하는 자로서 청약 자격과 소득 기준을 모두 충족하여야 신청이 가능하며, 특별공급 신청 이후 추첨을 통해 결과가 발표됩니다.

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생애최초특별공급은 주택청약 특별공급 제도 중 하나로, 주택 공급의 정책적 배려가 필요한 무주택자를 대상으로 하여 해당 계층의 주거 안정 지원을 위해 일반인과 청약 경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있도록 배려하는 제도입니다.

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생애최초주택 특별공급 운용지침과 주택 공급에 관한 규칙 및 공공 주택 특별법 시행규칙에서는 생애 최초로 주택을 구입하는 자에 대한 특별공급 제도의 효율적 운용을 위하여 각종 업무 처리 기준을 수립하여 본 제도를 운용하고 있습니다.

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생애최초특별공급의 대상자는 입주자 모집공고일 해당 시점에서 생애 최초로 주택을 구입하는 자로서 청약 자격과 소득 기준을 모두 충족하여야 하며, 전체 주택 중 전용면적 85제곱 미터 이하 중소형 주택에만 적용되고, 생애 한차례에 한정하여 공급하고 사업 주체가 추첨 방식으로 입주자를 선정합니다.

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• 대상 주택

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생애최초특별공급은 주택법 제2조 제5호에 따른 국민주택과 민영주택을 대상으로 진행합니다.

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이때 국민주택이란 국가, 지방자치단체, LH 또는 지방공사가 건설하거나 국가, 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설 또는 개량되는 국민주택규모인 주택을 말하며, 투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택은 국민주택 대상에서 제외됩니다.

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한편, 기존 생애최초특별공급은 국민주택에만 적용되었으나, 2020년 문재인 정부의 7.10 부동산 대책에 따라 85제곱 미터 이하의 민영주택도 특별공급 대상으로 확대, 개편되었습니다.

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• 특별공급 비율

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생애최초특별공급의 비율은 기존에는 전체 건설량의 20%였으나, 7.10 부동산 대책에 따라 이를 25%로 확대하였습니다.

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따라서 신도시와 같은 공공택지에는 15%, 민간택지에는 7%를 생애최초특별공급 주택 물량으로 배정하였습니다.

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한편, 입주자 모집 승인권자는 주택 공급계획, 수요 추이, 지역 실정 등을 고려하여 특별공급 비율을 증가 또는 감소시킬 수 있습니다.

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그리고 사업 주체는 정해진 비율에 따라 주택을 공급하되 해당 주택 특성 및 지역 실정 등을 감안하여 전체 생애최초특별공급 주택 물량의 범위 안에서 공급형별 물량을 조정할 수 있습니다.

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• 청약 자격

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• • 청약통장 조건
    • 국민주택
      • 주택청약종합저축(청약저축): 1순위자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회(지역에 따라 6~24회) 이상 납입하고 저축액이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자
    • 민영주택(전용면적 85제곱 미터 이하)
      • 주택청약종합저축(청약예금): 1순위자로서 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입한 자
      • 청약부금: 1순위자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 납입하여 납입인정금액이 지역별 신청 가능한 예치금액 이상인 자

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• • 청약 자격 대상
    • 생애최초특별공급의 청약 자격 대상은 입주자 모집공고일 해당 시점에서 생애 최초로 주택을 구입하는 자에 한하며,
      • 무주택 가구 구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자
      • 입주자 모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 자
      • 입주자 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 통산하여 5년 이상 소득세를 납부한 자

에 모두 해당되어야 합니다.

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한편, 1인이 2건 이상의 주택청약 신청을 할 경우 2건 모두 무효가 되며, 단 동일 주택에 대하여

1인이 특별공급과 일반공급의 중복 신청은 가능하나, 특별공급 당첨자로 선정될 경우 일반공급

당첨자 선정에서 제외됩니다.

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• • 청약 자격 관련 기타 예외사항
    • 군 복무 중이어서 건강(의료) 보험증이 없는 경우에는 군 복무확인서와 의료보험 자격득실 확인서를 징구합니다. 이 경우, 군복무자(직업군인 제외)는 소득이 없는 것으로 간주하며, 군복무자 배우자의 소득을 파악하여 월평균 소득을 산정합니다.
    • 종교기관이 신청인 앞으로 등록되어 있는 경우에는 소득신고 의무 및 국민연금 가입 의무가 없는 자로서 종교기관이 청약 신청자 앞으로 등록되어 있는 경우에는 대표자가 무보수임을 증명할 수 있는 정관 등을 첨부하여 소득증빙서류로 준용합니다.
    • 직업이 프리랜서이고 소득이 불규칙한 경우에는 종합소득세 신고자는 소득 금액증명으로 소득을 확인하고, 신고하지 않은 자는 계약서상 계약 금액으로 월평균 소득을 산정합니다.
    • 청약자의 자녀가 입주자 모집공고일 이전 출생하였으나 입주자 모집공고일 이후 출생신고를 한 경우에는 가족관계증명서를 확인하여 출생 자녀가 청약자의 자녀로 인정될 때 청약 자격을 인정합니다.

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• 소득 기준

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생애최초특별공급을 받고자 하는 자는 해당 가구의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 합니다.

단, 투기과열지구 또는 청약과열 지역의 주택에 특별공급 청약 시 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 세대에 속한 자는 청약이 불가능합니다.

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• • 해당 가구의 월평균 소득
    • 가구당 연간 소득을 근무 월수로 나눈 금액이며, 근무 월수는 근로자의 경우 재직증명서 상의 근무 월수를 기준으로 하고, 사업자는 사업자등록증상의 기간을 기준으로 합니다.
    • 사업 주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사인 경우 사회보장기본법 제37조에 따른 사회보장 정보시스템을 통해 처리된 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득의 월평균 소득을 합산하여 해당 세대의 월평균 소득을 산정합니다.

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• • 가구원수별 가구당 월평균 소득
    • 가구원수에 포함되는 가구원은 세대별 주민등록등본상에 세대주 및 세대원이고, 가구당 연간 소득 산정에 포함되는 대상은 세대별 주민등록표상에 세대주 및 성년자인 세대원이지만, 세대원의 실종이나 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록등본의 말소를 확인하고 소득 산정의 대상에서 제외합니다.
    • 가구당 연간 소득은 근로자의 경우에는 비과세소득이 제외된 전년도 근로소득원천징수영수증 상의 총 급여액 및 근로소득자용 소득 금액증명 상의 과세대상급여액을 기준으로 사고, 사업자인 경우에는 전년도 종합소득세 소득 금액증명 원본상 과세대상 급여액을 기준으로 합니다.

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• 소득 기준 심사 방법

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• • 건강(의료)보험증서상 직장가입자
    • 일반 근로자는 전년도 근로소득원천징수영수증 원본 또는 전년도 소득 금액증명 원본과 재직증명서를 제출받아 월평균 소득을 산정합니다.
    • 금년도 신규 취업자 또는 금년도 전직자는 금년도 월별 근로소득원천징수부 사본과 재직증명서, 직장의 사업자등록증 사본을 제출받아 월평균 소득을 산정하되, 근로 기간이 1개월을 경과하지 못하여 근로소득원천징수부가 발급되지 않는 경우에는 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉인 자의 전년도 근로자 원천징수영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균 소득을 추정하게 됩니다.
    • 전년도 전직 근로자는 근로소득원천징수영수증상 근무처별 소득 명세표의 주(현) 총 급여 금액을 재직증명서의 근무기간으로 나누어 월평균 소득을 산정합니다.
    • 직장가입자이나 근로소득원천징수영수증 발급이 안 되는 경우는 사업자의 직인이 날인되고 총 급여액 및 근무기간이 기재된 근로계약서 또는 월별 급여 명세표를 징구하게 하여 소득을 산정하게 됩니다.

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• • 건강(의료)보험증서상 직장가입자가 아닌 경우
    • 일반과세자, 간이과세자, 면세사업자는 전년도 종합소득세 소득 금액증명 원본, 사업자등록증 사본을 제출받아 월평균 소득을 산정합니다.
    • 간이과세자 중 소득 금액증명이 발급되지 않는 자는 간이과세자 사업자등록증명 원본을 제출받되, 배우자가 소득이 있는 경우에는 소득 금액증명을 반드시 제출하여야 합니다.
    • 법인사업자는 전년도 종합소득세 소득 금액증명 원본, 법인등기부등본을 제출받아 월평균 소득을 산정합니다.
    • 금년도에 개업한 개인사업자, 법인사업자 등은 국민연금 정보자료 통지서 또는 국민연금보험료 납입 증명서를 제출받아 표준 소득월액으로 월평균 소득을 적용하되, 국민연금에 가입하지 않은 경우에는 공고일과 가장 가까운 시기에 신고한 부가가치세 신고서 상의 과세 금액 및 사업 기간을 확인하여 월평균 소득을 산정합니다.
    • 보험모집인, 방문판매원은 사업소득 원천징수영수증 상 해당 연도 소득 금액을 수입 발생 기간으로 나누어 산정합니다.
    • 국민 기초생활수급자는 국민 기초생활수급자 증명서를 징구합니다.
    • 비정규직 근로자, 일용 근로자 등은 사업자의 직인이 날인되고 총 급여액 및 근무기간이 기재된 근로계약서 또는 월별 급여 명세표에서 소득 및 재직기간을 확인하여 월평균 소득을 산정하되, 상기 서류를 발급받지 못할 경우에는 국민연금보험료 납입 증명서를 제출받아 표준 소득월액으로 월평균 소득을 산정합니다.

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• • 무직자의 경우
    • 건강보험증상 지역가입자인지를 확인하고, 비사업자 확인 각서를 제출받은 후 국세청의 홈택스 홈페이지에서 사업자 등록 상태를 조회하여 비사업자임을 확인해야 합니다. 신청자에게 비사업자 확인 각서를 제출받았으나, 사업자 등록 상태 조회 결과 사업자로 확인된 경우에는 청약 선발 당첨이 취소될 수 있습니다.

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• • 휴직 등의 경우
    • 소득 기준 심사과정에서 건강보험증서상 직장가입자 중 전년도에 휴직 등으로 인해 소득이 정상적으로 근무했을 때와 다른 경우에는 정상적으로 근무한 경우의 소득을 추정하여 전년도 소득을 산정합니다.
    • 전년도 중 일부 기간만 휴직 등을 했을 때는 전년도에 정상적으로 근무한 기간 동안의 소득을 정상적으로 근무한 월로 나눈 금액으로 월평균 소득을 추정하고, 전년도 전체에 걸쳐 휴등을 하고 해당 연도에 복등을 한 경우에는 해당 연도 근로자원천징수부와 재직증명서를 징구하여 월평균 소득을 산정합니다.
    • 한편, 심사 결과 월평균 소득 추정이 불가능한 자는 본인의 재직증명서와 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉인 자의 전년도 근로소득원천징수영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균 소득을 추정합니다.

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• 신청 절차

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• • 청약 홈에서 입주자 모집공고문을 확인하여 신청하고자 하는 단지의 형별 특별공급호수, 분양가격과 신청 일정 및 장소, 제출서류를 확인합니다.

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• • 소득 및 자격요건 해당 여부와 본인 및 세대원의 소득 합계액이 신청 가능 소득 기준인지를 확인하고, 신청서를 작성해 모집공고문에 기재된 서류를 발급받습니다.
    • 단, 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사인 사업 주체가 건설하여 공급하는 85제곱 미터 이하 주택의 경우, 사업 주체가 소득을 산정하는 때 제출서류 중 건강보험증 사본 및 소득 입증 서류를 제출하지 않을 수 있으며, 이후 입주자 모집공고의 정해진 기간 내에 방문 신청하거나 인터넷으로 청약 신청을 진행합니다.

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• • 당첨자 발표 후 주택 소유 여부, 분양가상한제 주택 당첨 여부 등의 조건을 만족한 당첨자는 사업 주체와 공급계약을 체결하게 되며, 당첨 시 자격 입증 관련 서류를 제출하여야 합니다.

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• 자격 입증 제출서류

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종류	세부 내역
주민등록등본 또는 초본	세대주, 세대원, 주소지, 거주 기간 등을 확인합니다. 주택 공급을 신청하려는 자의 배우자가 주택 공급 신청자와 동일한 세대별 주민등록등본상에 등재되어 있지 아니한 경우, 배우자의 주민등록등본도 추가로 제출합니다.
가족관계증명서	배우자 및 자녀에 관한 사항 확인합니다.
청약통장 가입 확인서	청약통장 가입 기간 및 납입금액 등 확인(청약통장 가입은행에서 발급) 합니다.
건강보험증 사본	세대주 및 성년자인 세대원의 직업 유무, 자영업 운영 여부 등을 판단합니다.
청약자의 소득세 납부 입증서류	소득세 납부 사실을 입증하는 아래의 서류로써 모집공고일 이전의 5개년도 서류입니다. ​ 근로자: 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 또는 소득 금액증명(해당 직장이나 세무서에서 발급받습니다.) ​ 자영업자: 사업자등록증 사본, 종합소득세 소득 금액증명(세무서에서 발급받습니다.)
소득 입증 서류 목록	공고일 이후 발행분으로 세대주 및 성년자인 세대원 전원의 소득 입증 서류입니다. ​ 근로자(일반 근로자): 전년도 근로소득원천징수영수증 또는 전년도 근로소득자용 소득 금액 증명서, 재직증명서(해당 직장이나 세무서에서 발급받습니다.) 근로자(신규 취업자): 금년 근로소득원천징수부 또는 갑종근로소득에 대한 소득세 원천징수 증명서, 재직증명서(해당 직장에서 발급받습니다.) ​ 자영업자(일반과세자/간이과세자/면세사업자): 전년도 종합소득세 신고자용 소득 금액증명, 사업자등록증(세무서에서 발급받습니다.) 자영업자(간이과세자 중 소득세 미신고자): 간이과세자 사업자등록증(세무서에서 발급받습니다.) 자영업자(신규 사업자): 국민연금보험료 납입 증명서 또는 최근의 부가가치세 확정 신고서(부본), 사업자등록증(국민연금공단, 세무서에서 발급받습니다.) 자영업자(법인사업자): 전년도 종합소득세 신고자용 소득 금액증명, 법인등기부등본(세무서에서 발급받습니다.) 자영업자(보험모집인/방문판매원): 전년도 사업소득 원천징수영수증, 전년도 사업소득자용 소득 금액증명 또는 해당 회사의 급여 명세표(세무서와 해당 직장에서 발급받습니다.) ​ 비정규직 근로자/일용직 근로자: 계약기간 및 총 급여액이 명시된 근로계약서 또는 월별 급여 명세표(직인 날인) 또는 근로소득지급조서(직인 날인, 해당 직장에서 발급받습니다.) ​ 국민 기초생활수급자: 수급자 증명서(동사무소에서 발급받습니다.) ​ 무직자: 비사업자 확인 각서(접수 장소에서 발급받습니다.)

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출처: 시사상식사전